Welche besonderen steuerlichen Vorgaben sollten Deutsche beim Immobilienkauf in Griechenland beachten
Deutsche, die in Griechenland eine Immobilie kaufen, müssen mehrere steuerliche Vorgaben beachten, die sich von den deutschen Regelungen zum Teil deutlich unterscheiden. Zu den zentralen Punkten gehören:
Grunderwerbsteuer (Transfer Tax): Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt eine Grunderwerbsteuer von 3,09 % des Kaufpreises oder des höheren amtlichen “objektiven Wertes” (tax value) der Immobilie an. Dieser Wert wird von den griechischen Steuerbehörden festgelegt und kann besonders in ländlichen Regionen unter oder über dem tatsächlichen Kaufpreis liegen. Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags zu entrichten.
Mehrwertsteuer (MwSt, VAT): Für Neubauten kann anstelle der Grunderwerbsteuer eine Mehrwertsteuer von 24 % auf den Nettopreis anfallen. Derzeit (2025) ist diese Mehrwertsteuer für viele Neubauprojekte im Rahmen eines Steuererlasses ausgesetzt, sodass auch hier oft nur die Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Prüfen Sie im Einzelfall, ob eine Befreiung vom Bauträger vorliegt.
Jährliche Grundsteuer (ENFIA): Nach dem Erwerb ist jährlich die Immobiliensteuer ENFIA zu bezahlen. Für ein 100 m²-Haus bewegen sich die Kosten meist zwischen 300 € und 400 €; der genaue Betrag hängt von Lage und Wert der Immobilie ab. Für unbebaute Grundstücke fällt die ENFIA niedriger aus.
Steuerliche Erfassung in Griechenland: Käufer benötigen zwingend eine griechische Steuernummer (AFM), auch als in Deutschland wohnhafte EU-Bürger. Ohne sie ist weder der Erwerb noch die Zahlung der Steuern möglich.
Besteuerung von Mieteinnahmen: Bei Vermietung der Immobilie in Griechenland unterliegen die Einnahmen der griechischen Einkommensteuer. Für Privatpersonen gilt:
Bis 12,000 € Mieteinnahmen: 15 %
12,001–35,000 €: 35 %
Ab 35,001 €: 45 %
Diese Steuersätze gelten pro Eigentümer und können sich bei gemeinschaftlichem Erwerb (z. B. Ehepartner) aufteilen. Deutsche Eigentümer müssen Mieteinnahmen auch in Deutschland angeben, erhalten dank Doppelbesteuerungsabkommen aber Anrechnung oder Befreiung je nach Einzelfall.
Kapitalertragsteuer beim Wiederverkauf: Generell beträgt die Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf 15 %. Aktuell (Stand 2025) ist die Kapitalertragsteuer für Privatpersonen bis Ende 2026 ausgesetzt; beim Weiterverkauf fällt also in den meisten Fällen keine Steuer an, wenn die Immobilie privat gekauft und verkauft wird.
Gemeindesteuern und sonstige Abgaben: Zusätzlich fallen kleine Gemeindeabgaben auf Eigentum an (z. B. ca. 3 % der Grunderwerbsteuer als Gemeindesteuer).
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Durch das deutsch-griechische DBA werden Doppelbesteuerungen vermieden. Die Besteuerung von laufenden Einkünften aus griechischer Vermietung findet zunächst in Griechenland statt, in Deutschland erfolgt ggf. Anrechnung oder Freistellung laut deutschem Steuerrecht. Gewinne beim Verkauf sind nach DBA regelmäßig im Land der Immobilie (Griechenland) zu versteuern; aktuell ist die Kapitalertragsteuer ausgesetzt.
Wichtige spezifische Vorgaben für Deutsche:
Die griechische Steuerpflicht entsteht mit Erwerb einer Immobilie, unabhängig vom Wohnsitz.
Die griechische Steuernummer ist Pflicht.
Einkünfte aus griechischem Immobilieneigentum müssen auch in der deutschen Steuererklärung (Anlage AUS) angegeben werden.
Es besteht oft Meldepflicht beim Finanzamt in Deutschland, insbesondere wenn Mieteinnahmen und ggf. Veräußerungsgewinne anfallen.
Steuerliche Beratung vor Ort wird dringend empfohlen, besonders bei geplanten Vermietungen oder geplanten Wiederverkäufen.
Besonderheit: Wer als Deutscher privat ohne gewerbliche Absicht eine Ferienimmobilie auf Kreta oder in Griechenland erwirbt und nicht vermietet, wird steuerlich hauptsächlich durch einmalige (Grunderwerbsteuer) und laufende (ENFIA) Steuern belastet. Werden Mieteinnahmen generiert oder erfolgt ein Verkauf mit Gewinn, greifen weitere griechische und ggf. auch deutsche Steuerpflichten.
Da sich die Gesetzgebung ständig ändert, sind diese Angaben nur als Richtwerte zu sehen und und ersetzen keine Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater.
Da kann von uns auch keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben geben werden.
Stand: Mitte 2025